Согласование и узаконивание перепланировок на объектах культурного наследия
- Стоимость перепланировки помещения, находящегося в здании-объекте культурного наследия
- Этапы согласования переустройства нежилого помещения в жилом доме, признанным объектом культурного наследия
- Какие проблемы могут возникать при оформлении документов
Если случилось так, что отдельно взятое помещение или их комплекс оказались расположенными в объекте, представляющем культурную и историческую ценность, владелец не может самостоятельно проводить там любые перепланировки. Нарушения данного правила наказываются большими штрафами, а не согласованно проведённые работы будет невозможно зарегистрировать в официальных гос. органах – в БТИ или Росреестре. Все подобные действия должны проводиться после согласования и получения соответствующего разрешения со стороны уполномоченных органов власти. В рамках существующих законодательных требований необходимо готовить также комплект документов.
Стоимость перепланировки помещения, находящегося в здании-объекте культурного наследия
| Вид услуги | Стоимость, руб. |
| ПРОЕКТНЫЕ И НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ НА ОБЪЕКТАХ КУЛЬТУРНОГО / АРХЕОЛОГИЧЕСКОГО НАСЛЕДИЯ | |
| Узаконивание уже проведенных (завершенных или незавершенных) перепланировок интерьеров, фасадов, пристроек, надстроек на объектах культурного наследия | цена договорная |
Этапы согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме, признанным объектом культурного наследия
Полный пошаговый организационный план по оформлению разрешительных документов включает следующие этапы:
- получение в БТИ технической документации с отраженными в ней сведениями по объекту до и после перепланировки;
- сбор и/или актуализация пакета документов по линии культурного наследия, в том числе охранного обязательства собственника;
- разработка Проекта приспособления для современного использования;
- комиссионная экспертиза Проекта тремя экспертами, аттестованными МК РФ;
- согласование с уполномоченным местным государственным органом по охране объектов культурного наследия;
- протокол согласования с жильцами (в отдельных случаях);
- получение согласования Жилинспекции;
- выполнение производственных работ по перепланировке;
- получение в БТИ новых технических документов;
- внесение изменений в кадастровый учет;
- переоформление правоустанавливающих документов.
Какие документы нужны для согласования перепланировки?
Для согласования перепланировки в здании, являющемся объектом культурного наследия, требуется подготовить ряд документов. В первую очередь, необходим технический паспорт помещения, выданный БТИ, желательно с актуальными данными. Дополнительно потребуются правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или договор аренды), а также официальная документация, подтверждающая статус объекта культурного наследия (паспорт ОКН, «Предмет охраны» ОКН). После этого разрабатывается проект перепланировки, разработанный лицензированной организацией, с учётом всех изменений. В гос. орган по охране объектов культурного наследия – помимо самого «Проекта» – обязательно предоставляется заключение государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ) на разработанный «Проект», подтверждающее допустимость проектных решений и изменений в здании.
Какие проблемы могут возникать при оформлении документов
Каждое здание или памятник, причисленный к объектам, имеющим историческую и культурную ценность, вносится в Единый государственный реестр (ЕГР) после процесса официальной регистрации. На него оформляется индивидуальный паспорт, содержащий сведения об охраняемой законом постройке. Все собственники таких объектов в виде целых зданий или их отдельных помещений несут персональную ответственность за их сохранность в неизменном виде, данные о котором содержатся в ЕГР. Перечень требований к собственникам таких домов или их частей содержится в охранном обязательстве. В этом документе перечислены ограничения относительно таких площадей (как жилых, так и нежилых), допустимых способов содержания в целях обеспечения сохранности охраняемых законом объектов. Любые работы, которые идут вразрез с перечисленными в охранном обязательстве требованиями, не допускаются.
Если исторически значимый особняк используется в качестве, например, ювелирного салона, не существует законных способов для самовольного сноса в нем капитальных стен, оборудования дополнительных выходов и пристроек, а также любых изменений наружного облика в случае, когда охраняется фасад такого здания. Более того, в некоторых случаях могут вводиться ограничения на перепланировки прилегающих к таким объектам земельных участков, включая запреты на размещение на них рекламных конструкций. Но узаконить все ранее проведённые и несогласованные работы возможно, но только в рамках разработки Проекта приспособления конкретного ОКН для современного использования, с последующей государственной историко-культурной экспертизой данного Проекта. Возможность или невозможность узаконивания определяется путём предварительного (и бесплатного) исследования конкретного здания (или помещения) по фотографиям, какой-либо эскизной или рабочей документации или при выезде на объект.
Порядок согласования перепланировки
- Проверка статуса объекта
В первую очередь необходимо выяснить, является ли здание объектом культурного наследия. Если это так, то перепланировка требует получения разрешения через ДКН или иной региональный гос. орган по охране объектов культурного наследия. Также следует определить наличие «Предмета охраны», паспорта ОКН, поэтажных планов БТИ и иной документации, имеющей отношение к зданию-ОКН. - Разработка проекта перепланировки
Подготавливается архитектурное и конструкторское (при необходимости) решение с учётом ограничений по сохранению исторического облика здания. Документация разрабатывается проектной организацией, имеющей допуск к работе с объектами культурного наследия (Лицензия МК РФ). Это важный этап перед подачей на согласование проекта в ДКН или иной региональный гос. орган по охране объектов культурного наследия. - Согласование проекта в ДКН или ином региональном гос. органе по охране объектов культурного наследия
Проект подается на рассмотрение в Департамент культурного наследия города Москвы или иной региональный гос. орган по охране объектов культурного наследия. Здесь анализируют, не нарушает ли перепланировка помещений «Предмет охраны», и выдают заключение. Только при положительном решении можно переходить к следующему этапу. - Получение «Разрешения на проведение работ по сохранению ОКН» и последующее проведение производственно-реставрационных работ
После одобрения можно начинать реализацию проекта. По завершении потребуется подготовка и формирование «Научно-реставрационного отчёта», отражающего все выполненные изменения.
Сроки разработки и согласования «Проекта»
Средний срок разработки «Проекта», его государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ) и согласования перепланировки в доме-памятнике — от 5 до 8 месяцев. Зависит от объёма «Проекта», сроков рассмотрения заявки в ДКН или ином региональном гос. органе по охране объектов культурного наследия, и от загруженности ведомства. Дополнительно стоит учесть время на разработку проектной документации и подготовку технического плана после окончания работ.
От чего зависит цена
Стоимость разработки «Проекта» и согласования перепланировки на объекте культурного наследия зависит от нескольких факторов:
- Объём и сложность предполагаемых изменений
- Историко-культурная значимость здания
- Необходимость проведения дополнительных исследований и экспертиз
Нужна ли государственная историко-культурная экспертиза и как её пройти?
Для утверждения проекта перепланировки («Проекта приспособления») в здании, имеющем статус памятника истории и культуры (в объекте культурного наследия), требуется проведение государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ). Она оценивает соответствие планируемых работ Федеральному закону 73-ФЗ, а также влияние работ на историческую ценность здания и его архитектурные особенности. Для прохождения экспертизы необходимо обратиться в организацию, аккредитованную Минкультуры РФ. Процесс начинается с предоставления экспертам проекта перепланировки, включающего все необходимые чертежи и пояснительную записку. Эксперты изучают документацию, при необходимости проводят натурное обследование объекта и готовят Акт экспертизы с положительным или с отрицательным заключением. В проекте должны быть подробно учтены все требования по сохранению архитектурных и исторических элементов, а также должен соответствовать нормативам 73-ФЗ. «Проект», получивший положительной заключение ГИКЭ, направляется в гос. орган по охране объектов культурного наследия, ответственный за согласование перепланировки, для принятия окончательного решения о возможности (или о невозможности) проведения работ в доме, с учётом его историко-культурного значения.
1. Какие виды перепланировок могут потребовать согласования отдельно от основных работ?
Капитальные изменения стен, устройство дополнительных выходов, надстроек, пристроек, а также изменения фасада и инженерных сетей требуют отдельного согласования даже при малых объёмах работ.
2. Нужно ли согласовывать перепланировку, если изменения касаются только внутреннего оформления?
Внутреннее оформление (отделка, покраска, замена покрытий) обычно не требует согласования, если не затрагивается «Предмет охраны» - охраняемые элементы конструкции, несущие стены или исторический облик здания.
3. Какие ограничения могут быть на земельный участок, прилегающий к зданию-ОКН?
Да, согласование требуется даже для внутренних работ, если они затрагивают несущие стены, конструктивные элементы, инженерные системы или исторически ценные элементы интерьера. Простая отделка без вмешательства в конструкцию обычно согласованию не подлежит, но предварительное мнение определяют проектировщики и эксперты, аттестованные МК РФ, а окончательное решение (согласование) даёт орган охраны культурного наследия после анализа проекта.
4. Можно ли проводить предварительное обследование объекта удалённо?
Да, часть анализа (по фотографиям, эскизам или документации) может быть проведена дистанционно. Но составление проекта, как правило, требуют выезда на объект.
5.Как определяется, допустима ли перепланировка в конкретном объекте?
Допустимость оценивается на этапе разработки «Проекта приспособления» и государственной историко-культурной экспертизы. Только после положительного согласования органов охраны культурного наследия можно начинать производственно-реставрационные или ремонтные работы.
6. Как начать процесс согласования?
Свяжитесь с экспертами «Федерального Центра историко-культурных и искусствоведческих экспертиз», предоставив фотографии объекта культурного наследия (снаружи и изнутри), утверждённый «Предмет охраны» (при наличии), «Задание» от гос. органа, «Акт технического осмотра ОКН» (при наличии), имеющиеся планы БТИ и документы на право собственности. После предварительного анализа вышеуказанной документации Вы получите бесплатную консультацию о возможности (или о невозможности) согласования планируемых работ и ориентировочный расчёт стоимости работ.
